Реклама аренды офисов: как собственнику бизнес-центра заполнить площади без брокеров

Как ищет офис арендатор

Небольшая компания или ИП ищет офис так:

1. Район или станция метро — ближе к дому руководителя или к клиентам.
2. Площадь — сколько рабочих мест нужно сейчас.
3. Бюджет в месяц — часто в рублях за весь офис, а не за метр.
4. Условия — с мебелью или без, включены ли коммунальные платежи, есть ли парковка, юрадрес.
5. Комиссия — хочется без посредника.

Отсюда запросы: «аренда офиса 30 м² [район]», «аренда небольшого офиса», «аренда офиса от собственника», «аренда офиса без комиссии», «офис с мебелью аренда», «помещение под офис».

Собственник часто рекламирует здание: «Бизнес-центр класса B, площади от 15 до 300 м²». Арендатору приходится самому выяснять, что свободно, сколько стоит и есть ли подходящий вариант. Многие не выясняют.

Если вы риелтор или агентство, логика другая — она разобрана в статье реклама недвижимости в Яндекс Директе. Если сдаёте рабочие места посуточно и помесячно, это коворкинг — см. статью реклама коворкинга.

Какие каналы использует собственник бизнес-центра

Брокеры — не враги. Многие крупные арендаторы ищут только через них. Но если 100% арендаторов приходят через брокеров, вы платите комиссию за то, что могли получить напрямую. Задача рекламы — дать второй поток.

Объявления под конкретные площади

Главный принцип: одна свободная площадь — одно объявление на площадках и одна группа объявлений в Директе.

Что должно быть в объявлении:

• площадь в м²;
• этаж и вид из окна, если он хороший;
• цена в месяц за весь офис и что включено;
• с мебелью или без;
• расстояние до метро или остановки;
• парковка;
• «от собственника, без комиссии».

Примеры для Директа:

• «Офис 28 м² у м. Площадь Ленина — 25 000 ₽/мес, без комиссии»;
• «Офис с мебелью на 4 места — заезжайте завтра»;
• «Небольшой офис 15 м² с юрадресом — от собственника».

Когда офис сдан — группу останавливаем. Директ показывает ровно то, что есть. Это дисциплина, но она экономит деньги: никто не звонит про то, что уже сдано.

Посадочная страница — список свободных офисов с фото, планировкой, ценой и кнопкой «Посмотреть офис». Каждый офис — со своей страницей или якорем, на который ведёт объявление.

Если ваши офисы стоят пустыми по три-четыре месяца, а реклама приносит звонки «какие у вас есть площади?», дело обычно в том, что реклама продаёт здание, а не офис. Это видно за один разбор.

Кампании «офис с мебелью» и «помещение под …»

Разные арендаторы — разные запросы и разные объявления.

Офис с мебелью. Малый бизнес, филиалы, проектные команды. Хотят въехать завтра. Запросы: «офис с мебелью аренда», «меблированный офис», «готовый офис». Объявление: количество рабочих мест, что в комплекте, «заезд за день».

Небольшой офис. ИП, бухгалтер, юрист, психолог. Запросы: «аренда небольшого офиса», «офис 10–20 м²», «кабинет в аренду». Объявление: площадь, цена за месяц, юрадрес.

Помещение под … Это отдельный сегмент: «помещение под салон», «помещение под студию», «помещение под учебный центр», «помещение под склад». Сюда приходят те, кому нужен не классический офис. Если в здании есть площади с отдельным входом, с первого этажа, с водой — делайте под них отдельную кампанию. Объявление называет назначение: «Помещение 40 м² под студию, первый этаж, отдельный вход».

Офис от собственника без комиссии. Хвосты «от собственника» и «без комиссии» — одни из самых заметных в Вордстате по этой теме. Добавьте эти слова в заголовки объявлений — это повышает кликабельность у тех, кто устал от посредников.

Минус-слова: «посуточно», «на час», «квартира», «вакансии», «купить», «продажа», «коворкинг» (если не сдаёте рабочие места), «бесплатно», «юрадрес без офиса» (если не продаёте отдельно). Механика — в справке Директа о минус-фразах.

Гео — город целиком, но с повышающими корректировками на районы, откуда к вам удобно ехать. Настройка — в справке о геотаргетинге.

По правилам Директа для недвижимости для рекламы недвижимости в России специальные документы не требуются. Объявление при этом должно соответствовать законодательству и общим требованиям модерации.

Яндекс Карты для бизнес-центра

Человек, который нашёл ваш офис на площадке, почти всегда открывает здание на Картах. Он смотрит:

• как выглядит здание и вход;
• отзывы арендаторов и посетителей;
• что рядом: кафе, парковка, остановки;
• как добраться.

Что сделать:

1. Карточка бизнес-центра с актуальными фото фасада, входа, холла, офисов, переговорных.
2. Телефон отдела аренды, а не охраны.
3. В описании — «свободные офисы от … м², от собственника» и ссылка на страницу со свободными площадями.
4. Ответы на отзывы. Отзыв «лифт не работает с весны» без ответа отпугивает арендаторов.

Как работать с карточкой, подробно — в статье продвижение в Яндекс Картах. Если хотите отдельно платные показы в Картах, сравнение вариантов — в статье реклама на Яндекс Картах.

Показ офиса: где теряется большинство арендаторов

Реклама приводит звонок, а договор подписывается после просмотра. Между ними теряется больше, чем кажется.

1. Ответ в течение часа. Арендатор звонит в 5–6 мест в один день. Кто ответил первым — тот и показал.
2. Показ в удобное время, включая утро до работы и вечер.
3. Офис готов к показу. Чисто, свет работает, нет хлама от прошлого арендатора.
4. Расчёт на руках. Аренда, коммунальные, парковка, депозит — одним листом.
5. Договор-образец. Арендатор хочет понять условия до того, как решать.
6. Следующий шаг. Бронь на 2–3 дня, дата въезда.

Цели в Метрике: звонок, заявка на просмотр, клик в мессенджер. Без них Директ не учится на тех, кто реально хочет посмотреть офис. Как настроить — в справке Метрики.

Как считать стоимость договора, а не клика

Аренда офиса — длинная выручка. Договор на год с офисом за 25 000 ₽ в месяц — 300 000 ₽. Поэтому реклама считается так:

Условный пример. Пример условный, не кейс студии. Бизнес-центр класса B, 8 свободных офисов по 20–40 м², средняя аренда — 30 000 ₽ в месяц.

Стоимость одного договора — около половины месячной аренды. И главное — каждый месяц простоя офиса за 30 000 ₽ это 30 000 ₽ недополученной выручки. Если реклама сокращает простой хотя бы на месяц, она окупается.

Размер брокерской комиссии зависит от договорённостей и города, в примере взята условная ставка для сравнения.

Как считать допустимую стоимость заявки в общем случае, разобрали в статье как посчитать стоимость заявки и окупаемость рекламы.

Как сократить простой офиса до рекламы

Реклама приводит людей на просмотр. Будет ли договор, решает сам офис. Несколько вещей, которые собственник может сделать до запуска рекламы:

1. Посмотреть на офис глазами арендатора. Пройти от входа в здание до двери офиса. Где грязно, темно, непонятно — исправить в первую очередь.
2. Подготовить один офис «под ключ». С мебелью, светом, интернетом. Такой офис сдаётся быстрее и задаёт уровень для всего здания на фото.
3. Разделить большие площади. Офис 120 м² долго ищет арендатора. Три офиса по 40 м² находят арендаторов быстрее — если планировка позволяет.
4. Понятный пакет услуг. Интернет, уборка, охрана, переговорная по часам. Арендатор малого офиса хочет заехать и работать, а не подключать всё сам.
5. Гибкий срок. Договор на 11 месяцев с возможностью продлить снимает страх долгих обязательств у небольших компаний.

Отдельно — текущие арендаторы. Компания, которая растёт, ищет офис больше. Если вы узнаете об этом первым и предложите площадь в своём же здании, арендатор останется у вас. Раз в полгода спросите арендаторов о планах.

И ещё: следите за ценой. Если офис простоял 3 месяца без звонков, а на площадках похожие офисы в районе дешевле, реклама не спасёт. Сравните свою цену за метр с соседями до того, как повышать бюджет.

Частые ошибки в рекламе аренды офисов

• Реклама здания вместо площадей. «Офисы от 15 до 300 м²» не отвечает на вопрос арендатора.
• Нет цены. «Цена по запросу» отсекает половину звонков, а оставшиеся тратят ваше время на торг.
• Сданные офисы остаются в рекламе. Звонки впустую, раздражение.
• Плохие фото. Тёмные коридоры, пустые комнаты с проводами из стены.
• Телефон охраны в карточке на Картах. Звонок про аренду теряется.
• Медленный ответ. Арендатор уже посмотрел два других офиса.

Чек-лист запуска рекламы аренды офисов

1. Список свободных площадей с фото, планировками, ценами и условиями.
2. Объявления на площадках: одно объявление — один офис.
3. Директ: группы под площади, кампании «с мебелью», «небольшой офис», «помещение под …».
4. «От собственника, без комиссии» в заголовках.
5. Минус-слова: «посуточно», «квартира», «купить», «вакансии».
6. Карточка бизнес-центра в Яндекс Картах с фото и телефоном отдела аренды.
7. Страница свободных офисов с кнопкой «Посмотреть офис».
8. Цели в Метрике, учёт звонков.
9. Регламент показа: ответ в течение часа, расчёт на руках, договор-образец.
10. Раз в месяц: звонки, просмотры, договоры, простой по каждому офису.

Если хотите, чтобы мы посмотрели вашу рекламу и посчитали, во что обходится один подписанный договор, оставьте контакты.